11 kwietnia 2025

Czy wynajmujący może wszystko? Twoje prawa jako najemcy mieszkania

Temat: Pokazanie równowagi sił między najemcą a wynajmującym, szczególnie istotne dla młodych osób wynajmujących mieszkania po raz pierwszy.

Wprowadzenie

Wynajem mieszkania to nie tylko umowa między dwiema stronami, ale również zestaw praw i obowiązków, które regulują codzienne życie najemcy. W praktyce bardzo często dochodzi do nieporozumień, a czasem nawet nadużyć – zwłaszcza gdy najemca nie zna swoich praw.

W tym artykule pokazujemy, czego może, a czego nie może właściciel mieszkania. Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania wraz z podstawą prawną oraz omówieniem orzecznictwa sądowego, tam gdzie to potrzebne.

Q&A: Co może, a czego nie może właściciel mieszkania – z podstawami prawnymi

1. Czy właściciel może wejść do mieszkania bez zgody?

Nie. Może wejść tylko za zgodą najemcy lub w razie nagłej potrzeby, np. awarii, która grozi zalaniem innych lokali lub uszkodzeniem mienia. Wejście do lokalu bez zgody i bez uzasadnionej przyczyny może zostać potraktowane jako naruszenie posiadania. 📜 Podstawa prawna: Art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego + pośrednio art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (w sytuacjach awaryjnych).

2. Czy właściciel może podnieść czynsz kiedy chce?

Nie. Podwyżka czynszu jest możliwa, ale musi zostać wypowiedziana. Ponadto, jeśli przekroczy określony poziom musi zostać odpowiednio uzasadniona (np. wzrost kosztów utrzymania lokalu) i wypowiedziana na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia - chyba, że w umowie jest inaczej. Właściciel musi przedstawić ją w formie pisemnej. 📜 Podstawa: Art. 8a ust. 1–4 Ustawy o ochronie praw lokatorów

3. Czy właściciel może wyrzucić mnie z dnia na dzień?

Nie. Wypowiedzenie umowy musi mieć określoną podstawę prawną. Nawet w przypadku zaległości w płatnościach, musi zostać dochowana procedura. Eksmisja może zostać przeprowadzona wyłącznie na podstawie wyroku sądu.

4. Czy właściciel może zerwać umowę najmu bez powodu?

Nie. Umowa najmu zawarta na czas określony, nie może być wypowiedziana bez przyczyny. Powody wypowiedzenia muszą być wskazane w umowie albo wynikać z ustawy. 📜 Podstawa: Art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 673 § 3 KC

5. Czy właściciel może żądać kaucji wyższej niż 1 miesiąc?

Tak, ale z ograniczeniem. Zgodnie z przepisami, maksymalna kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w terminie do 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. 📜 Podstawa: Art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów

6. Czy właściciel może przychodzić bez zapowiedzi?

Nie. Nawet jeśli posiada klucze, nie ma prawa do samowolnych wizyt. Każda wizyta powinna być zapowiedziana z wyprzedzeniem i uzgodniona z najemcą, chyba że zachodzi awaria. 📜 Podstawa: Art. 222 § 1 KC, art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (awarie), 193 Kodeksu karnego

7. Czy właściciel może mieć klucze do mieszkania?

Może, ale nie powinien z nich korzystać bez zgody najemcy. W praktyce niektórzy właściciele zostawiają sobie zapasowy komplet, jednak każdorazowe wejście do lokalu bez wiedzy najemcy może być traktowane jako naruszenie miru domowego. 📜 Podstawa: Art. 222 § 1 KC (ochrona posiadania)

8. Czy właściciel może zakazać trzymania zwierząt?

Tak – o ile zastrzeże to w umowie. Jeśli w umowie najmu znalazł się zapis o zakazie trzymania zwierząt, właściciel może egzekwować ten zakaz. W przeciwnym razie, brak takiego postanowienia oznacza, że najemca może trzymać zwierzęta domowe. 📜 Podstawa: Art. 353¹ KC – zasada swobody umów

9. Czy właściciel może ograniczać liczbę gości?

PATRZ NIŻEJ

10 .Czy właściciel może zakazać wprowadzania osób trzecich do lokalu?

Zasada swobody umów (art. 353¹ KC) pozwala stronom na ustalenie różnych ograniczeń, w tym teoretycznie zakazu przyjmowania osób trzecich. Jednak:

takie postanowienie nie może naruszać istoty stosunku najmu;
nie może też prowadzić do pozbawienia najemcy prawa do korzystania z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.

Orzecznictwo:

SN, III CZP 93/17 – niedopuszczalne są klauzule pozwalające wynajmującemu na działania naruszające posiadanie najemcy

W praktyce: takie zakazy są ryzykowne prawnie i mogą być uznane za nieważne, jeśli ingerują w podstawowe prawa najemcy (np. prawo do prywatności i odwiedzin).

11. Czy właściciel może wejść z policją?

Tylko z nakazem lub w wyjątkowych sytuacjach. Policja nie ma prawa wejść do mieszkania bez nakazu sądowego, chyba że występuje podejrzenie popełnienia przestępstwa lub zagrożenie życia. 📜 Podstawa: Art. 193 Kodeksu karnego (naruszenie miru domowego)

12. Czy właściciel może nie oddać kaucji?

Nie. Kaucja musi zostać zwrócona najemcy w terminie do 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych kosztów napraw lub zaległości. Właściciel nie może jej zatrzymać bez uzasadnienia. 📜 Podstawa: Art. 6 ust. 1 i 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów

Źródła i akty prawne:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2023 poz. 725)
Kodeks cywilny (Dz.U. 2024 poz. 1061)
Kodeks karny (Dz.U. 1997 Nr 88 poz. 553)
Orzecznictwo:
- SN, sygn. III CZP 93/17
- Inne zgodnie z aktualnym stanem prawnym

Strona główna